Particuliers

Loyer sous-évalué d’un logement : hausse au renouvellement du bail

Lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l’augmenter au moment du renouvellement du bail, sous certaines conditions. Les démarches à réaliser diffèrent selon que la commune est ou non située en zone tendue .

Attention

Dans certaines communes s’appliquent des règles spécifiques, qui ne sont pas présentées ici. Il s’agit de Paris, Lille, Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et des communes composant Plaine commune et Est Ensemble

Pour savoir si votre commune est ou non dans une zone tendue :

À savoir

Certains logements ne sont pas concernés par l’encadrement des loyers, car ils sont soumis à d’autres règles. Il s’agit des logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire), des logements sociaux (HLM), des meublés de tourisme et des sous-locations.

    La règle est différente selon la date de renouvellement du bail :

    En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d’en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

    À savoir

    En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire fixe librement le montant du loyer, quelle que soit la classe du logement. Cette règle est valable jusqu’au 1er juillet 2024.

      En métropole, le propriétaire peut augmenter le loyer à la condition que le logement respecte un critère de performance énergétique. La consommation du logement en énergie primaire doit être inférieure à 331 kWh par m2 et par an. Un diagnostic de performance énergétique datant de moins de 4 ans doit en attester.

        Estimer la sous-évaluation

        La sous-évaluation du loyer est estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

        Ces logements doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

        Si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers.

        Si la commune est dans une autre zone géographique, le propriétaire doit identifier au moins 3 loyers.

        Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

        Chaque référence doit indiquer les informations suivantes :

        • Nom de la rue

        • Indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine),

        • Qualité et époque de construction de l’immeuble

        • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

        • Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

        • Existence d’annexes éventuelles

        • État d’équipement, notamment présence d’eau courante, WC intérieur, salle d’eau, chauffage

        • Période de construction de l’immeuble

        • Indication que le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans

        • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

        Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des  observatoires locaux des loyers .

          Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des  observatoires locaux des loyers  ou de  l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) .

            Calculer le nouveau loyer

            Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

            Toutefois, l’augmentation proposée ne doit pas dépasser la plus élevée des 2 limites suivantes :

            • 50 % de la différence entre le loyer qui correspond aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au locataire avant le renouvellement du bail (éventuellement révisé si cela n’a pas été fait)

            • Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux d’amélioration ou de mise aux normes réalisés depuis le dernier renouvellement du bail si le montant de ces travaux équivaut au minimum à celui de la dernière année de loyer

            Exemple

            Si les travaux s’élèvent à 4 000 € TTC pour un loyer mensuel de 300 € (soit 3 600 € annuels), le loyer mensuel peut être majoré de 4 000 € X 15 %, soit 600 € / 12 = 50 € .

            S’agissant d’un logement vide, cette hausse étant supérieure à 10 % du loyer mensuel (300 X 10 % = 30 € ), son application sera étalée sur 6 ans.

            Le loyer sera réévalué de 1/6 par an, soit une hausse la 1re année de 8,33 € par mois ((600 X 1/ 6) / 12), la 2e année de 16,67 € par mois ((600 X 2 / 6) / 12), puis les années suivantes, de respectivement 25 € par mois, 33,33 € par mois, 41,67 € par mois, 50 € par mois.

            Proposition au locataire

            Pour réévaluer le loyer, le propriétaire doit en faire la proposition à son locataire en respectant certaines conditions de forme et de délai.

            Le propriétaire doit faire cette proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

            Il doit adresser sa demande au locataire de l’une des façons suivantes :

            • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception

            • Acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice)

            • Remise en main propre contre récépissé ou émargement

            Attention

            le délai court à partir du jour de la réception de la lettre recommandée par le locataire, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre au locataire.

            La proposition de réévaluation doit contenir les informations suivantes :

            Attention

            lorsque le propriétaire propose le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner son préavis au locataire pour l’échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire qui veut rester dans le logement.

            Accord du locataire

            Pour accepter la proposition de hausse du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

            Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

            Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

            Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

            Exemple

            Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

            • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

            • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

              La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

              Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                Refus du locataire

                Le locataire peut refuser l’augmentation proposée.

                Pour cela, il doit envoyer un courrier au propriétaire au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

                Le locataire peut utiliser ce modèle de document :

              • Contester l’augmentation de loyer au renouvellement du bail

                • En cas de refus, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

                À noter

                l’absence de réponse de la part du locataire vaut refus. La hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

                Saisir la commission de conciliation

                Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour tenter de trouver un accord sur le montant du loyer. Cette démarche est indispensable pour pouvoir ensuite saisir, si nécessaire, le juge.

                Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

                Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

                Devant la CDC, le locataire peut contester l’augmentation proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

                La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

                En cas d’accord sur la hausse du loyer, un nouveau loyer s’applique au renouvellement du bail.

                Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                Exemple

                Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

                • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

                  La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

                  Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                    Saisir le juge

                    Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la CDC, le propriétaire ou le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection, à la condition de le faire avant la fin du bail.

                    Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

                    Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                    Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                    Exemple

                    Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

                    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

                      La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

                      Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                          Il n’est plus possible de saisir le juge.

                          Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la CDC et jusqu’à la fin du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer, éventuellement révisé selon l’évolution de l’ IRL , si la révision n’a pas eu lieu au cours des 12 derniers mois).

                          Attention

                          • En métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le  DPE ), il est interdit d’en augmenter le loyer manifestement sous-évalué.

                          • En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et Mayotte, le propriétaire peut augmenter un loyer manifestement sous-évalué, quelle que soit la classe du logement indiquée sur le  DPE . Cette règle est valable jusqu’au 1er juillet 2024.

                            Estimation du nouveau loyer

                            Le nouveau loyer proposé doit être calculé à partir des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

                            Ces logements doivent être situés soit dans le même groupe d’immeuble, soit dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

                            Dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit fournir au moins 6 loyers.

                            Dans les autres zones géographiques, le propriétaire doit fournir au moins 3 loyers.

                            Au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.

                            Chaque référence doit mentionner les éléments suivants :

                            • Nom de la rue

                            • Indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine)

                            • Qualité et époque de construction de l’immeuble

                            • Étage du logement et présence éventuelle d’un ascenseur

                            • Surface habitable du logement et nombre de ses pièces habitables

                            • Existence d’annexes éventuelles

                            • État d’équipement du logement, notamment présence d’eau courante, de WC intérieur, de salle d’eau, de chauffage

                            • Période de construction de l’immeuble

                            • Indication de l’occupation des lieux depuis au moins 3 ans par le locataire

                            • Montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé

                            Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des  observatoires locaux des loyers .

                              Certaines références (période de construction d’un immeuble, typologie des logements…) peuvent être obtenues auprès du réseau des  observatoires locaux des loyers  ou de  l’observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (OLAP) .

                                Proposition au locataire

                                Le propriétaire doit faire sa proposition au moins 6 mois avant la fin du bail.

                                Il doit adresser sa proposition au locataire de l’une des façons suivantes :

                                • Lettre recommandée avec demande d’avis de réception

                                • Acte de commissaire de justice

                                • Remise en main propre au locataire contre récépissé ou émargement

                                Le délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte de commissaire de justice ou de la remise en main propre.

                                Le texte de la proposition doit contenir les informations suivantes :

                                Attention

                                lorsque le propriétaire propose au locataire le renouvellement du bail avec un loyer réévalué, il n’a pas le droit de donner congé au locataire pour l’échéance du bail en cours. Car cela reviendrait à forcer la main du locataire voulant rester dans les murs.

                                Accord

                                Pour accepter la proposition d’augmentation du propriétaire, le locataire doit lui faire parvenir son accord écrit au plus tard 4 mois avant la fin du bail.

                                Dans ce cas, la réévaluation du loyer est acquise par accord entre les parties.

                                Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                                Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                                Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                                Exemple

                                Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

                                • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

                                  La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

                                  Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                                    Refus ou absence de réponse

                                    Le locataire peut refuser l’augmentation proposée. Pour cela, il doit envoyer un courrier à son propriétaire au plus tard 4 mois avant l’échéance du bail.

                                    Le locataire peut utiliser ce modèle de courrier :

                                  • Contester l’augmentation de loyer au renouvellement du bail

                                    • À noter

                                    l’absence de réponse de la part du locataire vaut refus.

                                    En cas de refus ou d’absence de réponse du locataire, la hausse proposée par le propriétaire ne peut pas être appliquée au renouvellement du bail.

                                    Si le locataire refuse ou ne répond pas au plus tard 4 mois avant la fin du bail, le propriétaire (ou le locataire) doit saisir la commission départementale de conciliation (CDC) pour trouver un accord sur le prix.

                                    Saisir la commission de conciliation

                                    Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

                                    Devant la CDC, le locataire peut contester la hausse proposée en se référant aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.

                                    Vous pouvez utiliser ce modèle de document :

                                    La CDC dispose de 2 mois pour rendre son avis.

                                    Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                                    Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                                    Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                                    Exemple

                                    Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

                                    • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                    • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

                                      La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

                                      Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                                        Saisir le juge

                                        Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la CDC, le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement doit être saisi. Il faut le faire avant l’échéance du bail.

                                        Le juge fixe le montant du nouveau loyer.

                                        Les règles d’application de la hausse du loyer dépendent du type de logement loué.

                                        Au renouvellement du bail, le nouveau loyer n’est pas immédiatement applicable. La hausse doit être appliquée progressivement, par 1/3 annuel ou par 1/6 annuel selon la durée du nouveau bail.

                                        Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial et que la durée du nouveau bail est inférieure à 6 ans, alors la hausse s’applique par 1/6 annuel pendant ce bail, puis par 1/6 annuel lors du renouvellement ultérieur.

                                        Exemple

                                        Pour un bail est de 3 ans, le dernier loyer mensuel appliqué est de 600 € et la hausse à appliquer est de 50 € mensuels :

                                        • Cette hausse est inférieure à 10 % du loyer, car 600 X 10 % = 60 € , alors son application sera d’1/3 par an.

                                        • Le loyer mensuel sera augmenté la 1re année de 16,67 € par mois ( 50 € X 1 / 3), puis la 2e année de 33,33 € par mois ( 50 € X 2 / 3), et la 3e année de 50 € par mois.

                                          La hausse du loyer s’applique au contrat renouvelé.

                                          Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 % du loyer initial, elle s’applique par 1/3 annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

                                              Il n’est plus possible de saisir le juge.

                                              Si le désaccord persiste en dépit de l’intervention de la CDC et jusqu’à l’échéance du bail, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dont le montant est éventuellement révisé).

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