Le propriétaire peut demander la résiliation du bail lorsque le locataire n’exécute pas les obligations prévues dans le contrat (par exemple, l’exercice d’une nouvelle activité ou la sous-location des locaux sans autorisation du propriétaire).
Dans cette hypothèse, le bailleur a 2 possibilités :
ll peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la résolution du bail (on parle de résolution judiciaire).
Il peut utiliser la clause résolutoire du bail commercial qui prévoit la résiliation en cas de non-respect d’une ou plusieurs obligations par le locataire.
Le bailleur a la possibilité de réclamer en justice auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble la résolution du bail commercial à la suite d’une faute du locataire. On parle alors de résolution judiciaire .
Il s’agit par exemple des faits suivants :
Le tribunal judiciaire accepte ou refuse la demande en résolution faite par le propriétaire en fonction de l’importance de la faute du locataire.
La clause résolutoire est une clause insérée dans le contrat qui prévoit que l’inexécution d’une obligation précisée entraîne la résiliation du bail.
Pour mettre en œuvre cette clause, le propriétaire doit envoyer, par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice), un commandement qui informe le locataire qu’il va utiliser la clause résolutoire.
Le commandement doit mentionner les éléments suivants :
Agissements reprochés au locataire (par exemple, l’exercice d’une activité sans autorisation du propriétaire)
Commandement à cesser le non-respect du bail
Mention d’un délai d’1 mois pour que le locataire exécute ce que lui demande le propriétaire et respecte ses obligations.
Si le locataire exécute ce qui est demandé dans le commandement, le bail n’est pas résilié.
En revanche, si le locataire n’exécute pas ce qui est demandé, la résiliation du bail est automatique. Elle est effective 1 mois après l’envoi du commandement de payer ou de la sommation d’exécuter.
À savoir
Dans le cas d’un commandement de payer des loyers en retard, le locataire peut demander en justice des délais de paiement dans la limite de 2 années.
Le propriétaire peut décider d’un commun accord avec le locataire de mettre fin au bail à tout moment. On parle alors de résolution amiable du contrat de bail.
La résiliation à l’amiable n’exige pas de forme particulière. Il faut simplement que le locataire accepte l’offre de résiliation amiable du propriétaire.
Une preuve écrite est nécessaire en cas de désaccord (par exemple : une lettre signée par le locataire et le bailleur).